Jak se v současné době daří společnosti Karlin Port Real Estate?

Nyní jsme jako akcionáři zapojeni do celkem 12 projektů v Praze. Máme v nich různé role – buď jsme aktivním akcionářem a zároveň developerem, nebo jsme pasivním akcionářem, proto nejsme developerem. Dneska jsme už v situaci, že v 10 projektech máme aktivní, resp. řídicí roli, což je třeba zdůraznit. Samozřejmě je to dáno tím, že Karlin Port Real Estate je investiční a developerská butiková společnost. Na tolik projektů máme poměrně málo lidí, nicméně velmi dobře to kombinujeme tím, že v našich 12 projektech v Praze a dvou projektech v Bělehradě máme 21 investičních partnerů, s nimiž - pokud je třeba – si můžeme
některé role vyměnit. Mám na mysli, že pokud partner má v týmu (může to být i pasivní investor) kvalitního člověka, který může být přínosem pro určitý projekt, na němž společně participujeme, nemáme problém ho ,,zatáhnout“ do projektu, aby v něm byl přidanou hodnotou. Hodně kombinujeme z hlediska pracovní síly. Po krizi v roce jsme se naučili většinu služeb outsourcovat, takže máme vlastní malý, ale velmi efektivní tým - a zbytek převážně outsourcujeme. Takových nás je na pražském trhu šest nebo osm.

V čem vidíte přednosti tohoto modelu?

Ukazuje se, že malé flexibilní platformy, které hodně outsourcují a dost spolupracují s jinými investičními partnery, jsou na tom v jakékoli krizi – ať už finanční, nebo v té současné, která je spíše psychologická – lépe. Nemusíme se zbavovat lidí, nemusíme se bát, co se stane za půl roku nebo za rok, jaký to bude mít dopad na realitní byznys. Máme optimální počet zaměstnanců, resp. počet členů našeho týmu, takže i kdyby nastala nějaká opravdová krize vyvolaná v důsledku koronavirové hysterie, jsme na to připraveni.

Jak vnímáte realitní trh v ČR?

Z mého pohledu je na tom realitní trh velmi dobře, zejména proto, že tu je historicky nedostatek bytových jednotek. Spolu s našimi partnery máme velmi dobře zpracovanou analýzu. Současný deficit - mluvím o novostavbách - je v Praze zhruba 110 000 bytových jednotek. Když vezmete v potaz, že všichni developeři v Praze - je nás zhruba 500, malí, velcí, střední, což je na necelých 1,5 mil. obyvatel docela dost - dodají ročně v průměru 5 000 až 7 000 bytů, je evidentní, že i kdyby nastala revoluce v povolování, potkaly by se poptávka a nabídka až někdy v roce 2030 - jestli vůbec. Z obecného developerského pohledu to znamená, že kdokoli má větší počet projektů v přípravě, je v dobré situaci. Ti, kteří mají hodně peněz - a těch přibývá – nemají projekty a budou se k nim dostávat velmi komplikovaně.

Jaké to má současná situace dopady na realitní trh?

Říkám tomu postkoronavirus syndrom. Vnímáme minimálně dva jevy, které jsou patrné i laikovi. Nejvíce to zatím odnesl hotelový trh a Airbnb. Hotelový trh se hned tak nezvedne, Airbnb bude rychlejší a flexibilnější. V případě hotelů se může stát, že se některé z těch nejluxusnějších se vůbec neotevřou, ani za rok. Je to třeba zdůraznit, jelikož je to přímo navázané na turistiku, a ta se nezotaví tak rychle. Než se zase dostaneme k tomu, že tu bude 18,4 mil. návštěv (přespání), bude to trvat pár let. Je zřejmé, že hotelový trh bude mít velký problém.

Ti, kteří mají hodně peněz - a těch přibývá – nemají projekty a budou se k nim dostávat velmi komplikovaně.

Hotelů a ubytovacích zařízení je v Praze nezanedbatelné množství. Co se stane s budovami?

Draví investoři ze zahraničí se už vyptávají, jestli jsou hotely k mání, a jsou připraveni – za určitých podmínek a snemalou slevou - nakupovat. Peníze vždycky jsou, budou - a budou čekat na takové příležitosti. Pak je tu druhý jev: Soukromí investoři v ČR - mám na mysli české investory, kteří mají úplně jiný hlavní byznys - začali ještě více investovat do nemovitostí. Nechtějí nechávat ležet peníze na účtech, protože nevědí, jestli bude deflace, inflace nebo nastane jiný ekonomický jev, který bude samozřejmě celoevropský nebo celosvětový. Ti, kteří mají přebytek peněz, utíkají přímo do nemovitostí. Objevuje se úplně nový jev: Soukromí investoři v Praze oslovují developerské firmy s poptávkou na koupi 100, 200, 300 bytů v nových projektech, ještě před dokončením. Za těch 25 let, co působím v branži, taková poptávka nikdy nebyla. Ano, byla poptávka po koupi 20, 30 bytů, ale ne všechny byty dva nebo čtyři roky před dokončením projektu, jenom aby uvolnil peníze, resp. zaplatil depozit developerům. Předpokládám, že je to celoevropský jev, jelikož investoři se chovají víceméně stejně.

Aktuální otázkou jsou ceny bytů v Praze...

Jak už jsem řekl, máme tu historicky akumulovaný deficit bytů, který se kvůli pomalému povolování může v příštích letech ještě prohlubovat. Zároveň je stále méně pozemků, kvůli tomu, že nebyl schválen metropolitní plán. Je to takový mišmaš, na jehož konci je průměrná cena novostaveb 108 000 Kč/m2. Před pěti lety bychom takovou cenu asi považovali za vtip. Ta cena pravděpodobně nebude klesat, alespoň ještě 12 měsíců. Ale svět se mění tak rychle, že netušíme, co všechno se může stát...

... a jaká budoucnost se předpovídá kancelářskému trhu?

Co se týká kanceláří, očekává se tam hodně změn. Nicméně je to takové divné. Na jedné straně stále existuje zdravá poptávka po nových A-kancelářích, na druhé straně je obava. Otázkou je, zda je ta obava namístě. Avšak developeři, kteří se věnují především administrativním budovám, resp. jejich developmentu, se obávají, jak se budou chovat nájemci. Jedním s postkoronových jevů je, že lidé několik měsíců pracovali z domova a nechodili do práce, tudíž některé firmy se dostaly do úplně nové situace, ale pak si řekly OK, pojďme se přizpůsobit... Takže poměr mezi těmi, kdo budou pracovat z domova a těmi v A-kancelářích, se bude
měnit. Ukázalo se, že např. banky mají přebytek lidí, protože se stále více věnují různým IT řešením, kamenné obchody ztrácejí sex-appeal, do banky už není třeba chodit... Ano, jedna nebo dvě z pěti nejvýznamnějších bank budou rapidně snižovat počty metrů kanceláří. Domnívám se, že se to stalo už v IT a může se to stát ještě v jiném odvětví. Nicméně si myslím, že to neznamená, že trh áčkových kanceláří zahučí... Vzhledem k nedostatku pozemků, kvůli zdlouhavému procesu povolování nepřijde na trh dostatek nových kancelářských prostor. Takže za pět let to bude plus minus stejné jako v posledních pěti letech. Znovu zdůrazňuji, že proces povolování a volné pozemky neumožňují, abychom stavěli tak rychle, jak si přejeme a jak jsme to dělali posledních 20 let.

Už tady bylo, že se v Praze byty rekonstruovaly na kanceláře a pak zase naopak...

Praha se vyvíjí – a já myslím, že to vůbec není špatná věc. To mluvím o B-kancelářích. Ptali se mě konkurenti, investoři, banky, jaká si myslím, že by měla nebo mohla být cena bytových ploch v Praze 1, resp. Praze 2, části Karlína, Holešovic, Smíchova. Nicméně pozemky na novou výstavbu nejsou, s výjimkou Holešovic, Karlína a Smíchova a dvěma velkým projektům, na nichž se podílíme – Rohanský ostrov a Smíchovské nádraží. Ale developeři budou hledat cesty, jak se dostat k novým projektům. Jednou z cest je nehledat jen po zemky, které nejsou k mání, ale ohlížet se se i po kancelářích kategorie B a C, hotelech apod. Tudíž by se centrum města mohlo vylepšit, pár ošklivých staveb by zmizelo... Úrokové sazby jsou ve srovnání s dubnem nebo květnem velmi nízké. Banky jsou tlačeny, aby půjčovaly stále více. Domnívám se, že v následujících pěti letech se realitní trh pročistí a kanceláře kategorie B a C někdo koupí, zbourá a místo nich postaví nové bytové projekty, hotely, hostely apod.

Nedávno jste oslavil kulaté narozeniny. Podstatnou část života jste se věnoval podnikání v oblasti realit. Je na vás vidět, že vás to stále baví.

Kulaté narozeniny pro mne neznamenají nic víc než jakékoli jiné. Jen jsem si uvědomil, že 25 let působím na realitním trhu v Praze a celých těch 25 let jsem rostl současně pražským realitním trhem. I když jsem si tu cestu přímo nevybral, absolvoval jsem všechno, co by člověk, který chce mít zkušenosti a úspěch v oboru, měl zažít. Začínal jsem v poradenských realitních firmách, následně jsem se stal zaměstnancem velkého a významného developera, měl jsem obrovské privilegium participovat 11 let na revitalizaci Karlína a Libně společně s pány Sergem Borensteinem a Markem Ritchem, resp. s týmem z Karlín Group. Následně jsem se sám stal developerem, nicméně ještě mezitím jsem pomáhal Daramisu, aby se mohli zviditelnit, radil jsem panu Sekyrovi ohledně nějakých strategických řešení. Na základě toho jsem v roce 2013 založil investiční fond. Proč to říkám? Jelikož od malého poradce v německé „no name“ poradenské společnosti přes JLL, Karlin Group, Daramis a Sekyra Group nebo přes fond, který jsem měl s panem Topolánkem. No a proč bych to nezmínil, mám za sebou i dva zásadní zdravotní problémy. Za sebe jim říkám překážky, ne zdravotní problémy.

To je dlouhý seznam. Jaké zkušenosti jste si odnesl?

Na jednu stranu jsem se hodně naučil, měl jsem privilegium nejen být u revitalizace Karlína, ale i předtím za čtyři roky působení ve společnosti JLL. V té době jsem poznal tak 70 % z developerské investiční špičky, především ze zahraničí, jelikož přes JLL se etablovaly tady v ČR. Mnozí z těch investorů a developerů jsou dneska mí přímí konkurenti. Takže ano, konkurenci znám, ale jsem moc rád, že jsou to třeba lidé typu Radima Passera. Měl jsem privilegium v rámci mého působení v JLL, že jsem stál u zrodu BB Centra nebo Myslbeku a mnoha dalších významných objektů. Když to shrnu, vyvíjel jsem se paralelně s realitním trhem v  Praze, resp. v ČR. Vedle pana Borensteina jsem se naučil hodně o urbanismu, architektuře, designu atd.

To byl řekněme pohled do minulosti. Co současnost?

V současné době s Karlin Port Real Estate pracujeme na několika projektech, jak z hlediska výstavby, tak přípravy k ní. Máme projekty před dokončením, což je třeba Mánesova 78 v Praze 2 – naše vlaštovka ohledně činžovních domů. Jeho kolaudace bude ještě teď, na podzim. Měla by to být ukázka toho, jak by se měl v Praze rekonstruovat činžovní dům. Musím se pochlubit, že památkový úřad nás pochválil, že děláme pečlivou a zároveň natolik komplexní rekonstrukci, jakou podstoupil málokterý objekt na Vinohradech.

Proslýchá se, že jste na projekt Mánesova vybírali materiály nikoli podle ceny...

Myslím, že jsme udělali ještě víc. Někdo řekne, že je to pravděpodobně naše chyba, že jsme to možná přehnali. Musím říci, že jsme vybírali materiál, jako bychom v tom novém měli sami bydlet. Není to typický developerský případ, zejména ohledně novostaveb, ale tady jsme se opravdu vyřádili. Chtěli jsme – vedle toho, že vyděláme – udělat z toho vizitku, resp. naši vlajkovou loď, na niž se do budoucna budeme moci odvolávat. Asi podobně jako se já odvolávám na to, co jsme s panem Borensteinem, resp. s týmem Karlin Group realizovali v Karlíně.

Co chystáte vedle projektu Mánesova s 31 byty a dvěma nebytovými prostory?

Máme projekt s několika partnery v Karlíně – Kay RiverLofts s 55 bytovými jednotkami. Je komerčně velmi úspěšný, nachází se na výjimečném místě přímo u Vltavy, mezi Rohanským nábřežím a Vltavou. Cílem je dokončit výstavbu v dubnu 2021. Je to výjimečná nemovitost z hlediska architektury i rozsahu – je to jenom  55 bytů. Oč je to komornější, o to to bude luxusnější. V třetím projektu participujeme v projektu Smíchovské nádraží, tj. Smíchov City, na první etapě, kterou jsme spustili jak z hlediska marketingu, tak výstavby. Bude tu 460 bytů, které jsme se rozhodli postavit v jedné etapě. Naším cílem je, aby se tato část Prahy 5 začala pomalu, ale jistě vylepšovat, měnit, konsolidovat a regenerovat, stejně jako to bylo v Karlíně.

– Arnošt Wagner, Development News